神戸市人口減少、ついに中古マンションは300万円台で投げ売り

2015年国勢調査の結果、神戸市の人口は減少、福岡市に抜かれ政令指定都市で6位になった。そこで神戸市の現状を調べてみた。

2016年4月現在 神戸市西区の中古マンションの価格は300万円台

人口減少で一番影響を受けるのは不動産価格だ。不動産市場は需要が2~3%でも減少すると、需給バランスが崩れ不動産価格が大きく下落する。

ネットで「神戸市西区 中古マンション」と検索すると築30年以上の中古マンションで300万円台、築20年程度でも700万円台だった。また一戸建てでも1,000万円台と下落している。(2016年4月現在)

兵庫県民の住みたい街ランキング1位は西宮北口

兵庫県民の住みたい街1位は西宮北口(西宮市)2位は神戸三宮(神戸市)とやはり、神戸市の人気は落ちてきている。首都圏でも川崎市横浜市よりも人気となったのと同じで、西宮市は再開発でタワーマンションが建設され、また大阪に近いというメリットで人気となった。

人気の街の傾向

大規模再開発地にタワーマンション、商業施設、さらに駅直結(駅近い)という立地が人気になっている。今や、長距離通勤、しかも駅からバスアクセスの一戸建ては不人気になりつつある。

政令指定都市一人当たり雇用者報酬(平成24年度)2012年(単位1,000円)

1 川崎市 5,766
2 名古屋市 5,653
3 大阪市 5,508
4 仙台市 5,215
5 千葉市 4,941
6 さいたま市 4,937
7 福岡市 4,926
8 北九州市 4,629
9 神戸市 4,514
10 横浜市 4,503
11 京都市 4,462
12 広島市 4,320
13 新潟市 4,153
14 岡山市 4,097
15 札幌市 4,082

1人当たり雇用者報酬でも神戸市は9位、横浜市は10位と下位グループになっている。逆に川崎市が全国政令指定都市で1位になっている。

人口が減少により不動産価格が下落。住宅価格が下落すると、売却しても住宅ローンが数千万円も残るので、富裕層しか引っ越しできない。その結果、1人あたり雇用者報酬が低くなる。それが横浜市と神戸市だ。

神戸三宮のデパートも売上減少

神戸三宮駅に隣接する「そごう神戸店」は、かつては1,000億円の売上を誇った老舗デパートだ。しかし、平成23年(2011年)には年間売上493億円まで減少した。また「大丸神戸店」も売上1,000億円を超えていたが、現在では800億円台まで減少している。(2015年8月中間では半期で408億円)

解決策は?

人気の武蔵小杉、西宮北口は、東京、大阪に通勤するの便利。駅再開発でタワーマンションと大規模商業が建設された。単純なことだが、通勤、通学、買い物に便利な地域が人気になっている。

しかし、この単純なことを実行するのは極めて困難。なぜなら、駅周辺の不動産価値は高く、権利関係が複雑で地権者が1人でも反対すれば30年たっても再開発はできないからだ。

人口減少を放置していいのか?

人口減少により不動産価格は1000万円単位で下落、富裕層は他地域に引っ越す。それが、地域経済の衰退につながり、それが負のスパイラルを招く可能性がある。